재개발 분담금 계산｜권리가액·비례율·조합원 분양가 계산법

재개발 추정 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 빼는 구조로 봅니다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 적용해 계산하므로, “내 빌라 시세와 새 아파트 가격의 차이”만 빼면 맞지 않을 수 있습니다. 종전자산평가액 → 비례율 → 권리가액 → 조합원 분양가 순서로 확인하세요.

1. 종전자산평가액은 지금 매물 호가가 아닙니다

재개발 사업에서는 기존 토지·건축물의 가치를 정비사업 절차에 따라 평가합니다. 동네에서 “요즘 5억에 나온다”는 호가와 사업상 종전자산평가액은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.

그래서 매수할 때 5억원을 줬다고 해서 조합이 내 권리를 5억원으로 인정해주는 구조가 아닙니다. 내 매입가와 사업상 평가액을 따로 기록해야 총투입액을 제대로 볼 수 있습니다.

2. 비례율은 사업 전체의 수입과 지출을 압축한 숫자입니다

일반분양 수입이 커지거나 사업비가 줄면 비례율에 긍정적으로 작용할 수 있고, 공사비·금융비용 등 지출이 커지면 반대로 움직일 수 있습니다. 그래서 비례율 100%라는 숫자만 보고 “본전”이라고 단순 해석하기보다 그 숫자가 어떤 수입·지출 가정에서 나왔는지 같이 봐야 합니다.

3. 권리가액이 높아도 분담금이 늘 수 있습니다

권리가액이 올라가는 건 유리한 요소지만 그것만 보면 안 됩니다. 새로 받을 주택의 조합원 분양가가 더 빠르게 오르면 분담금은 오히려 늘 수 있습니다.

권리가액은 5천만원 늘었지만 조합원 분양가가 1억원 오르면 예상 분담금은 5천만원 증가합니다. 그래서 “감정평가가 높게 나왔으니 끝”이 아니라 조합원분양가와 같이 움직이는지를 봐야 합니다.

4. 진짜 중요한 건 총투입액입니다

재개발 빌라를 5억원에 샀는데 향후 분담금이 4억원이라면, 새 아파트를 받는 데 들어가는 돈을 “분담금 4억”만으로 설명하면 부족합니다. 이미 지급한 매입가와 이자·세금 등도 함께 봐야 주변 신축 아파트를 바로 사는 것과 비교가 됩니다.

5. 단계가 바뀌면 숫자도 바뀝니다

사업 초기에 나오는 추정분담금은 의사결정을 돕는 예상치입니다. 사업계획, 분양계획, 공사비, 금융비용과 사업기간 등이 변하면 비례율과 분담금도 달라질 수 있습니다. 관리처분계획 단계에 가까워질수록 확인할 자료가 구체화되지만, 그때도 변경 가능성은 남습니다.

기존 글 여러 편을 하나로 묶었습니다

Rent Check에 따로 있던 “분담금 내 돈 얼마”, “권리가액”, “비례율”, “원주민 자기자금” 글을 한 계산 흐름으로 다시 구성했습니다. 자사웹에서는 정의를 여러 글로 쪼개지 않고 내 돈이 어떻게 바뀌는가에 답하는 한 페이지로 유지합니다.

참고 기준: 서울시 정비사업 정보몽땅 · 개별분담금 산정식과 추정치 유의사항 · 국가법령정보센터 · 도시 및 주거환경정비법

※ 정비사업의 분담금은 사업별 계획과 시점에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 조합·사업시행자 공개자료와 관리처분 관련 공식 문서를 기준으로 다시 확인하세요.