전세 만기인데 보증금 못 받으면 지연이자 바로 붙나요?
만기가 지났다고 다음 날부터 무조건 같은 이율이 붙는 것은 아닙니다. 보증금 반환의무와 집 인도의무가 서로 맞물려 있어, 실제로는 언제 집을 인도했거나 인도할 준비를 했는지가 먼저입니다.
한 줄 답
임차인이 집을 인도하거나 인도할 준비를 갖추고 알렸는데도 보증금을 돌려받지 못한 때부터 지연손해금이 문제됩니다. 별도 약정이 없다면 민사 법정이율 연 5%가 기본이고, 소송에서는 소장 등이 송달된 다음 날부터 원칙적으로 연 12%가 적용될 수 있습니다.
지금 할 일
- 계약 종료일을 확인합니다.
- 보증금 반환 요청을 문자나 내용증명으로 남깁니다.
- 이사일과 열쇠 인도 가능 시점을 집주인에게 알립니다.
- 퇴거·열쇠 인도·관리비 정산 자료를 보관합니다.
- 보증금을 못 받은 채 전출해야 하면 임차권등기명령을 먼저 확인합니다.
왜 만기일만 보면 안 되나요?
대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결은 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행 관계로 봤습니다. 임차인이 실제로 이사했더라도 그 사실을 임대인에게 알리지 않아 집을 인도받을 수 있는 상태가 아니었다면, 그 시점부터 바로 임대인의 지체책임을 인정하기 어렵다는 취지입니다.
연 5%와 연 12%는 언제 다르나요?
민법 제379조의 민사 법정이율은 연 5%입니다. 금전채무의 지체가 인정되고 별도 약정이 없다면 이 기준이 출발점입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율은 현재 연 12%이며, 금전 지급을 구하는 소송에서 소장 등이 송달된 다음 날부터 적용될 수 있습니다. 다만 채무자가 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당한 기간에는 적용이 제한될 수 있습니다.
| 구간 | 일반 기준 |
|---|---|
| 지체 발생 후 소송 전 | 연 5% |
| 소장 등이 송달된 다음 날 이후 | 원칙적으로 연 12% |
계산 예시: 보증금 2억원, 75일 지체
이행제공이 끝났고 지체책임이 인정된다는 가정입니다. 소장 송달 전 45일은 연 5%, 이후 30일은 연 12%라고 가정하면 다음과 같습니다.
합계는 약 320만 5,480원입니다. 실제 금액은 지체 시작일, 송달일, 약정이율과 소송 경과에 따라 달라집니다.
체크리스트
- 계약 종료일을 확인했다.
- 보증금 반환 요청을 기록으로 남겼다.
- 열쇠 인도 가능 시점을 알렸다.
- 실제 퇴거와 인도 자료를 보관했다.
- 소송 전과 송달 후 기간을 분리했다.
주의사항
“만기 다음 날부터 무조건 5%”로 계산하지 마세요. 계약 만기, 실제 퇴거, 열쇠 인도, 이행제공, 소장 송달은 서로 다른 날짜일 수 있습니다. 보증금을 못 받은 상태로 전출해야 한다면 임차권등기명령은 신청만 했는지보다 실제 등기 완료 여부가 중요합니다.
공식 근거
※ 2026년 9월 30일 현재 일반적인 주택 임대차 기준입니다. 실제 시작일과 이율은 계약내용, 인도·이행제공, 소송 진행에 따라 달라질 수 있습니다.