전세 계약할 때 근저당 얼마까지 괜찮나요?

전세집 등기부를 떼면 ‘근저당권’과 ‘채권최고액’이 보입니다. 그래서 “집값의 몇 %까지면 안전한가요?”라는 질문이 자주 나오지만, 근저당 비율 하나로 안전선을 정하면 놓치는 게 많습니다. 집값, 선순위채권, 내 보증금, 다른 세입자의 보증금까지 같이 봐야 합니다.

1. 등기부 을구에서 근저당권부터 확인합니다

등기사항증명서의 을구에는 근저당권자, 채권최고액, 설정일 같은 정보가 표시됩니다. 여기서 채권최고액은 실제 남은 대출잔액과 같은 숫자라고 단정하면 안 됩니다. 금융기관이 담보권을 설정할 때 정한 한도 개념이기 때문에 실제 채무액과 차이가 있을 수 있습니다.

그렇다고 채권최고액을 가볍게 볼 수도 없습니다. 임차인이 계약 전에 공개 서류로 확인할 수 있는 중요한 선순위 권리이므로, 먼저 이 금액과 설정 순서를 확인한 뒤 집주인이 말하는 실제 대출잔액과 비교할 필요가 있습니다.

2. 집값은 ‘현재 매물 호가’ 하나로 잡지 않습니다

근저당이 2억원이라고 해도 집값이 3억원인지 8억원인지에 따라 의미가 완전히 달라집니다. 그래서 분모가 되는 주택가격을 먼저 현실적으로 잡아야 합니다. 아파트라면 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래를 보고, 빌라나 연립은 같은 건물·번지의 거래를 우선 확인한 뒤 면적·준공연도·층이 비슷한 주변 거래로 범위를 넓히는 편이 좋습니다.

매도 호가만 높게 나와 있는 집은 실제로 그 가격에 팔렸다는 뜻이 아닙니다. 반대로 오래된 실거래 하나만 기준으로 현재 가격을 지나치게 낮게 잡는 것도 조심해야 합니다. 최근 여러 거래가 모인 범위를 보고 보수적으로 판단하세요.

3. ‘선순위채권 + 내 보증금’을 같이 봅니다

주택도시보증공사 반환보증 안내에서도 선순위채권과 전세보증금을 함께 주택가격과 비교합니다. 보증상품과 주택유형에 따라 세부 기준은 달라질 수 있지만 핵심 원리는 단순합니다. 집이 처분되는 상황에서 내 보증금보다 먼저 가져갈 권리가 얼마나 있는지를 보는 것입니다.

예를 들어 주택가격을 5억원 정도로 보고 선순위 담보채권이 2억원, 내가 넣을 전세보증금이 2억5천만원이라면 단순히 “근저당이 집값의 40%니까 괜찮다”로 끝낼 수 없습니다. 두 금액을 합치면 주택가격에 매우 가까워지기 때문입니다. 실제 경매·매각에서는 비용과 낙찰가 변동도 생길 수 있어 여유가 적을수록 위험을 더 보수적으로 봐야 합니다.

4. 다가구는 다른 세입자 보증금도 중요합니다

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 있어도 등기부상 하나의 주택으로 보는 경우가 많습니다. 이때 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금이 선순위가 될 수 있습니다. HUG 전세사기예방센터도 다가구 계약에서 선순위 임차보증금 확인이 중요하다고 안내합니다.

즉 등기부에 근저당이 적게 보인다고 끝이 아닙니다. 다가구라면 다른 세입자들의 보증금과 확정일자 순서까지 확인할 자료가 필요한지 중개사와 보증기관에 물어보는 편이 좋습니다.

5. 잔금일에 근저당 말소 조건이면 다시 확인합니다

계약할 때는 근저당이 있지만 잔금과 동시에 상환·말소하기로 하는 경우도 있습니다. 이런 계약은 “말소 예정”이라는 말만 듣고 잔금을 보내면 안 됩니다. 말소 조건이 계약서 특약에 구체적으로 적혀 있는지, 잔금일에 상환과 말소서류 처리가 실제로 이어지는지 확인해야 합니다.

또 계약일부터 잔금일까지 새로운 근저당이나 압류가 생길 수 있으므로 잔금 직전 등기부를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

6. ‘몇 %면 무조건 안전’이라는 숫자는 없습니다

보증기관에는 심사를 위한 기준이 있지만 그 숫자가 모든 계약의 절대 안전선을 뜻하지는 않습니다. 주택가격 산정방식, 주택유형, 선순위 임차인, 권리침해 여부가 다르기 때문입니다. 따라서 특정 비율 하나를 외우기보다 보증기관이 어떤 항목을 함께 보는지 그대로 따라 확인하는 편이 실전에서는 더 유용합니다.

공식 참고: HUG 전세보증금반환보증 상품개요 · HUG 전세사기예방센터 선순위 임차보증금·근저당 안내

※ 보증상품의 세부 기준은 변경될 수 있습니다. 실제 계약 전에는 해당 시점 HUG·HF·SGI 등 이용하려는 보증기관의 최신 기준을 확인하세요.