전세 계약 전 체크리스트｜등기부·다가구·보증보험·신축빌라까지
전세 계약에서 가장 위험한 순간은 계약서를 쓰고 난 뒤가 아니라 돈을 보내기 전입니다. 주소 하나를 기준으로 소유자, 권리관계, 다른 세입자의 보증금, 건물 상태, 보증 가능 여부를 순서대로 확인하세요.
먼저 답
- 등기부의 소유자와 계약 상대방이 맞는지 먼저 봅니다.
- 근저당·신탁·압류 같은 권리가 있으면 금액과 순위를 확인합니다.
- 다가구주택은 내 호실 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 선순위 임차보증금까지 확인해야 합니다.
- 건축물대장에서 용도와 위반건축물 표시를 확인합니다.
- 보증보험은 “나중에 되겠지”가 아니라 계약 전에 가입 가능성을 확인하는 쪽이 안전합니다.
1. 계약 상대방부터 확인하세요
등기부 갑구의 현재 소유자와 계약서에 적힐 임대인이 같은지 확인합니다. 대리인이 나온다면 위임 범위와 본인 의사를 별도로 확인하는 게 좋습니다. 계약금이나 잔금을 임대인 명의가 아닌 다른 계좌로 보내라고 하면, 이유를 듣는 것으로 끝내지 말고 그 사람이 돈을 받을 권한이 계약서·위임서류에 드러나는지 먼저 보세요.
- 주소를 정확히 맞춰 등기부를 열기
- 갑구의 현재 소유자 확인
- 계약 상대방의 신분과 소유자 일치 확인
- 대리계약이면 위임장·인감 등 권한 확인
- 입금 계좌 명의가 다르면 권한 근거 확인 후 송금
2. 등기부는 '금액'보다 '순서'로 봅니다
을구의 근저당권은 채권최고액과 설정일을 함께 봅니다. 가압류·압류·신탁등기처럼 소유권이나 처분에 영향을 줄 수 있는 기록도 계약 전 확인 대상입니다. 등기부를 한 번 보고 끝내지 말고 잔금 직전에도 다시 확인하는 습관이 중요합니다.
| 확인 항목 | 무엇을 볼까 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 소유권 | 갑구 현재 소유자 | 계약 상대방과 대조 |
| 근저당 | 채권최고액·설정일 | 보증금과 함께 위험도 계산 |
| 신탁 | 신탁등기 여부 | 임대 권한 서류 확인 |
| 압류·가압류 | 등기 여부·순위 | 해소 조건을 문서로 확인 |
3. 다가구와 다세대는 확인법이 다릅니다
다세대는 호실별로 구분등기되는 반면, 다가구는 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 구조가 일반적입니다. 그래서 다가구 계약자는 등기부에 내 앞에 들어온 세입자의 보증금이 모두 드러나지 않을 수 있습니다.
주택임대차보호법은 이해관계인에게 확정일자 부여일, 보증금·차임 등 임대차 정보 제공을 요청할 수 있게 하고, 계약하려는 사람도 임대인의 동의를 받아 관련 정보를 요청할 수 있도록 두고 있습니다.
4. 건축물대장은 등기부와 역할이 다릅니다
등기부가 소유권·담보권을 보는 서류라면, 건축물대장은 건물의 용도와 면적, 위반건축물 표시 등을 확인하는 서류입니다. 특히 신축빌라나 다세대·다가구는 실제 사용하는 모습과 공부상 용도가 다른지 확인하세요. 주차장이나 공용부분을 방처럼 바꾼 경우처럼 현장과 서류가 다르면 대출·보증 심사나 추후 거래에서 문제가 생길 수 있습니다.
5. 보증보험은 계약 전에 가능성을 확인합니다
HUG 전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 뒤 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하는 상품입니다. 현재 HUG 안내상 보증금 한도는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하이며, 실제 가입 여부는 주택가격·권리관계·계약 조건 등 심사를 거쳐 결정됩니다.
따라서 “한도 안이니까 된다”가 아니라 이 집과 내 계약이 실제 심사에서 가능한지를 계약 전에 확인하는 게 맞습니다.
돈 보내기 직전 마지막 확인
- 등기부를 다시 열어 새 근저당·압류가 생기지 않았는지 확인
- 계약서 주소와 실제 호수·등기 주소 일치 확인
- 잔금 계좌 명의와 수령 권한 확인
- 전입신고와 주택 인도 일정을 미리 맞추기
- 확정일자·보증 가입에 필요한 서류를 챙기기
주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 원칙적으로 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 계약이 끝난 뒤 챙길 일이 아니라 잔금·입주 일정과 함께 계획해야 하는 이유입니다.
이 가이드는 기존 글 여러 편을 합친 것입니다
Rent Check에 따로 있던 등기부, 보증보험, 신축빌라, 다가구·다세대, 전세가율 글을 한 질문의 흐름으로 다시 묶었습니다. 네이버 글을 그대로 복사한 페이지가 아니라, 계약 직전 독자가 실제로 움직일 순서에 맞춘 자사웹용 상시 가이드입니다.
참고 기준: 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조 · 국가법령정보센터 · 확정일자 및 임대차 정보제공(제3조의6) · HUG · 전세보증금반환보증 상품안내 · 관계부처 합동 · 전세사기 방지 대책 발표(2026.3.10, 법무부 공개자료). 정책 발표와 법률 시행은 별개이므로, 실제 적용 규정과 시행일은 현행 법령을 확인하세요.
※ 정보 제공 목적의 일반 가이드입니다. 개별 계약의 권리관계와 보증 가입 가능 여부는 계약서·등기부·건축물대장·보증기관 심사 결과를 직접 확인해야 합니다.