전월세 비용·갱신 가이드｜중개수수료·전환율·계약갱신청구권
월세 계약을 앞두면 “복비 얼마?”, 살던 집에서는 “보증금 더 넣고 월세 낮추면 얼마?”, 갱신할 때는 “5% 올려달라면 꼭 줘야 하나?”가 이어집니다. 서로 다른 질문 같지만 계약금액과 갱신 조건을 숫자로 확인하는 한 흐름입니다.
먼저 답
- 중개보수는 서울 주택 임대차의 구간별 상한요율 안에서 정합니다. 상한이 곧 확정금액은 아닙니다.
- 보증금을 월세로 바꿀 때는 법정 전월세전환율 상한이 있지만, 적용 상황을 구분해야 합니다.
- 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약의 차임·보증금에는 법이 정한 증액 제한이 적용됩니다.
- “5%까지 가능”은 반드시 5%를 올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 당사자 협의로 동결하거나 더 낮게 정할 수 있습니다.
1. 월세 중개수수료는 거래금액부터 계산합니다
계산 결과가 5,000만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)로 다시 계산
서울시가 공개한 현재 주택 임대차 중개보수표는 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만원 이상 1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 1억원 이상 6억원 미만 0.3% 등으로 구간이 나뉩니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
예를 들어 보증금 1,000만원·월세 50만원은 거래금액 6,000만원이므로 상한요율 0.4%를 적용하면 상한은 24만원입니다. 실제 중개보수는 그 상한 안에서 협의합니다.
2. 보증금을 더 넣으면 월세는 얼마나 줄까
계산 자체는 간단하지만 어떤 전환율을 적용할지가 핵심입니다. 주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 정하고 있습니다. 현재 시행령은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 기준으로 두고 있습니다.
다만 신규 계약의 보증금·월세 조합을 단순히 이 상한만으로 판정하면 안 됩니다. 이미 체결된 계약에서 보증금을 월세로 전환하는 상황인지, 새 계약의 조건을 정하는 상황인지 먼저 구분하세요.
- 내가 보고 있는 두 계약의 보증금 차이를 계산
- 월세 차이를 연간 금액으로 환산
- 보증금 차이 대비 몇 %인지 역산
- 법 적용 상황인지, 신규 계약의 시장가격 비교인지 구분
- 주변 같은 단지·비슷한 면적 실거래와 대조
3. 계약갱신요구권은 '2년 더 살 수 있나'부터 봅니다
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신 요구와 임대인의 정당한 거절 사유를 정하고 있습니다. 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주, 일정 수준의 차임 연체 등 법에서 정한 사유가 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있습니다.
따라서 “무조건 2년 연장”도 아니고, 집주인이 “안 된다”고 말하면 끝나는 것도 아닙니다. 내가 갱신요구권을 쓸 수 있는 상태인지와 집주인의 거절 사유가 법에 해당하는지를 나눠서 봐야 합니다.
4. 5%는 목표가 아니라 상한입니다
차임이나 보증금 증액에는 법정 제한이 있습니다. 중요한 건 상한까지 올리는 것이 자동으로 확정되는 구조가 아니라는 점입니다. 실제 계약은 동결, 일부 인상, 수리 조건과 결합한 협의 등 여러 형태로 정해질 수 있습니다.
5. 문자에는 감정보다 조건을 남기세요
갱신·보증금·수리 문제는 통화만 하고 끝내기보다 날짜와 조건이 남는 방식으로 정리하는 편이 좋습니다. 길게 법을 설명하기보다 “현재 계약 종료일 / 원하는 갱신 기간 / 제안받은 보증금·월세 / 답변 요청일”을 짧게 남기는 방식이 실용적입니다.
- 현재 계약: 보증금 ○원 / 월세 ○원 / 종료일 ○월 ○일
- 의사: 계속 거주 희망 또는 갱신요구권 행사 의사
- 상대 제안: 보증금 또는 월세 변경안
- 내 답: 동결·일부 조정·수리 조건 등
- 확인 요청: 합의된 내용을 계약서에 반영할 날짜
숫자만 보고 계약하지 마세요
중개보수 요율, 기준금리, 법령은 바뀔 수 있습니다. 갱신 거절 사유와 전환율 적용도 계약 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 실제 계약 직전에는 최신 법령과 중개사무소의 요율표, 계약서를 다시 확인하세요.
기존 글을 한 페이지로 합친 이유
Rent Check에는 중개수수료, 전월세 전환, 집주인·임차인 갱신문자, 계약갱신청구권 글이 각각 있었습니다. 자사웹에서는 같은 독자가 연속해서 묻는 질문을 한 페이지에 묶어 계약비용 → 조건변경 → 갱신 순서로 다시 구성했습니다.
참고 기준: 서울특별시 · 부동산 중개보수 요율표 · 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제6조의3 · 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제7조의2 · 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 시행령 제9조
※ 법률 자문이 아닌 일반 정보입니다. 계약 조건과 시점에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.