신생아 특례대출 9억까지 되는데 왜 4억만 나오나요
“9억원 이하 집까지 되고 LTV가 70%면 집값의 30%만 있으면 되는 것 아닌가요?” 그렇지 않은 구간이 있습니다. 약 5억 7,100만원을 넘는 순간부터 대출한도 4억원이 먼저 걸리기 시작해서 집값이 오를수록 필요한 자기자금이 빠르게 늘어납니다.
먼저 답
9억원은 살 수 있는 주택가격의 상한이고, 4억원은 빌릴 수 있는 대출금의 상한입니다. 실제 대출은 ‘집값 × LTV 70%’와 ‘한도 4억원’ 가운데 작은 금액으로 정해집니다.
신생아 특례대출은 두 갈래입니다
아이를 낳은 지 2년이 지나지 않은 가구가 이용할 수 있는 정책대출로, 집을 살 때 쓰는 디딤돌과 전세보증금에 쓰는 버팀목으로 나뉩니다.
| 구분 | 디딤돌 집 살 때 | 버팀목 전세 |
|---|---|---|
| 소득 | 부부합산 1억3,000만원 이하 맞벌이 2억원 이하 단, 부부 각각의 연소득이 1억3,000만원 이하 | |
| 순자산 | 5억1,100만원 이하 | 3억4,500만원 이하 |
| 대상 주택 | 9억 이하 전용 85㎡ 이하 | 보증금 5억 이하 전용 85㎡ 이하 |
| 한도 | 4억 · LTV 70% | 2억4,000만 · 보증금 80% |
| 금리 | 연 1.8~4.5% | 연 1.3~4.3% |
소득 조건 확인: 2026년 10월 3일 주택도시기금 공식 안내 기준, 맞벌이는 부부합산 연소득 2억원 이하이면서 부부 각각의 연소득이 1억3,000만원 이하여야 합니다. 신생아 특례 디딤돌 소득 조건 · 신생아 특례 버팀목 소득 조건
2026년 7월 29일 기준 주택도시기금 안내를 바탕으로 정리한 수치입니다. 순자산 기준 등은 매년 바뀔 수 있습니다.
대상은 2023년 1월 1일 이후 출생한 아이가 있는 무주택 세대주가 기본입니다. 임신 중이 아니라 출산 뒤 신청하는 대출이고, 1주택자는 기존 주택담보대출을 갈아타는 경우 등 별도 요건을 확인해야 합니다.
9억까지 되는데 왜 4억만 나오나요
예를 들어 9억원짜리 집에서 LTV 70%만 계산하면 6억3,000만원입니다. 하지만 상품 자체의 대출한도가 4억원이기 때문에 실제 대출은 4억원에서 멈춥니다.
그 갈림길을 역산하면 약 5억 7,100만원입니다. 이 가격의 70%가 대략 4억원이기 때문입니다.
| 집값 | LTV 70% | 실제 대출 | 걸리는 기준 |
|---|---|---|---|
| 4억 | 2억8,000만 | 2억8,000만 | LTV |
| 5억 | 3억5,000만 | 3억5,000만 | LTV |
| 5억7,100만 | 약 4억 | 4억 | 갈림길 |
| 6억7,000만 | 4억6,900만 | 4억 | 한도 |
| 9억 | 6억3,000만 | 4억 | 한도 |
서울·수도권 LTV 70%와 상품 한도 4억원을 단순 적용한 계산입니다. 실제 한도는 담보평가와 소득·은행심사 등에 따라 더 낮아질 수 있습니다.
그래서 내 돈은 얼마나 필요한가요
| 집값 | 대출 | 자기자금 | 집값 대비 |
|---|---|---|---|
| 4억 | 2억8,000만 | 1억2,000만 | 30% |
| 5억7,100만 | 4억 | 1억7,100만 | 30% |
| 6억7,000만 | 4억 | 2억7,000만 | 40% |
| 7억5,000만 | 4억 | 3억5,000만 | 47% |
| 9억 | 4억 | 5억 | 56% |
5억7,100만원을 넘는 집부터는 집값이 오르는 만큼 거의 그대로 자기자금이 늘어납니다. 9억원짜리 집이라면 대출 4억원을 제외한 5억원이 필요하고, 여기에 취득세·중개보수·이사비 등은 별도입니다.
4억을 빌리면 매달 얼마나 내나요
대출 4억원, 30년 만기, 원리금균등을 가정하면 금리에 따라 월 상환액 차이가 큽니다.
| 금리 | 월 상환액 |
|---|---|
| 연 1.8% | 약 144만원 |
| 연 2.5% | 약 158만원 |
| 연 3.0% | 약 169만원 |
| 연 4.5% | 약 203만원 |
특례금리는 디딤돌 기준 5년이며 추가 출산이 있으면 기간이 연장될 수 있습니다. 실제 적용금리는 소득구간, 대출기간, 우대금리 조건에 따라 달라집니다.
일반 디딤돌과는 무엇이 다른가요
| 구분 | 일반 디딤돌 | 신생아 특례 |
|---|---|---|
| 소득 | 부부합산 6,000만원 유형별 상향 | 1억3,000만원 맞벌이 2억원 |
| 대상 집 | 5억 이하 | 9억 이하 |
| 한도 | 2억 | 4억 |
특히 서울에서 5억원 이하 아파트가 적은 지역은 주택가격 상한이 9억원으로 올라가는 효과가 큽니다. 다만 주택가격 상한이 넓어졌다고 해서 대출금이 9억원에 비례해 늘어나는 것은 아닙니다.
전세는 보증금 3억이 갈림길입니다
신생아 특례 버팀목은 보증금의 80%와 한도 2억4,000만원 중 작은 쪽이 적용됩니다. 따라서 보증금 3억원에서 80%가 정확히 2억4,000만원이 됩니다.
| 보증금 | 대출 | 내 돈 |
|---|---|---|
| 2억 | 1억6,000만 | 4,000만 |
| 3억 | 2억4,000만 | 6,000만 |
| 4억 | 2억4,000만 | 1억6,000만 |
| 5억 | 2억4,000만 | 2억6,000만 |
강서구 실거래에 대입하면
2026년 3~8월 강서구 아파트 매매 2,294건을 단순 가격·면적 기준으로 나누면, 일반 디딤돌의 5억원 이하·85㎡ 이하 조건에 들어오는 거래는 228건, 신생아 특례의 9억원 이하·85㎡ 이하 조건에 들어오는 거래는 1,184건으로 집계됐습니다.
| 기준 | 해당 거래 | 비중 |
|---|---|---|
| 일반 디딤돌 5억↓·85㎡↓ | 228건 | 10% |
| 신생아 특례 9억↓·85㎡↓ | 1,184건 | 52% |
가양동은 같은 기간 5억원 이하 거래가 없고 5~9억원 구간에는 180건, 등촌동은 5억원 이하 17건과 5~9억원 169건이 있었습니다. 즉 주택가격 상한이 5억원에서 9억원으로 넓어지면 볼 수 있는 지역과 단지 자체가 달라질 수 있습니다.
놓치기 쉬운 것들
- 출산 2년 — 대출 접수일 기준 시점을 확인해야 합니다.
- 순자산 — 현재 전세보증금 등도 자산에 포함될 수 있어 생각보다 높게 잡힐 수 있습니다.
- 맞벌이 2억원 — 부부합산 연소득이 2억원 이하이고, 부부 각각의 연소득도 1억3,000만원 이하여야 합니다.
- 실행액 — 정책상 적격 판정과 실제 은행 대출 실행액은 같지 않을 수 있습니다.
그래서 무엇부터 하면 될까요
1. 소득과 순자산을 먼저 확인하고, 2. 보고 있는 집값에서 예상 대출과 자기자금을 역산한 뒤, 3. 취득세와 중개보수까지 더해 실제 필요한 현금을 잡는 순서가 좋습니다.
전세라면 보증금 3억원을 넘는 순간 대출한도 2억4,000만원이 걸리는지 먼저 확인하세요. 매매와 전세 모두 ‘대상 주택의 상한’과 ‘대출금 상한’을 따로 보는 게 핵심입니다.
참고 기준: 국토교통부 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌대출·버팀목전세대출 2026.07.29. 기준 안내 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 강서구 2026년 3~8월 신고분
※ 정책대출의 소득·자산·금리·LTV·한도는 신청 시점과 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 가능 여부와 실행액은 기금e든든 및 수탁은행 심사에서 다시 확인해야 합니다.