전세 갱신할 때 보증금은 얼마나 올릴 수 있나요?｜5% 기준과 확인 순서

5%는 어떤 숫자인가요?

주택임대차보호법은 임대인이 차임이나 보증금의 증액을 청구할 때 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하도록 상한을 두고 있습니다. 계약갱신청구권으로 계약이 갱신될 때도 차임과 보증금은 이 범위 안에서 조정할 수 있다는 구조입니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 4억원이라면 5%는 2천만원입니다. 단순 계산으로는 4억2천만원이 상한선이 됩니다. 기존 보증금이 3억원이면 5%는 1천5백만원입니다. 숫자는 어렵지 않지만, 실제로는 '이번 계약이 어떤 갱신인가'를 먼저 확인해야 합니다.

1년 안에 또 올려 달라고 하면 어떻게 보나요?

법에는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다는 제한이 있습니다. 따라서 최근에 이미 보증금을 올렸다면 계약서와 송금내역에서 마지막 증액일을 확인하는 것이 먼저입니다.

말로만 '지난번에 조금 올렸다'고 기억하지 말고, 갱신계약서 작성일과 실제 증액금 지급일, 특약을 같이 보세요. 날짜가 헷갈리면 중개사에게 맡기기 전에 당사자끼리 기존 계약서부터 펼쳐 보는 편이 빠릅니다.

계약갱신청구권을 쓴 건지부터 확인하세요

세입자가 계약갱신청구권을 행사해 갱신한 것인지, 집주인과 세입자가 별도로 합의해 새 조건으로 재계약한 것인지에 따라 이후 분쟁에서 보는 쟁점이 달라질 수 있습니다. 계약서에 '갱신청구권 행사'라고 명확히 적혀 있는지, 문자나 카카오톡으로 행사 의사를 남겼는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

특히 시세가 많이 오른 지역에서는 '그냥 재계약한 것인지', '법에서 정한 갱신청구권을 사용한 것인지'가 나중에 중요해질 수 있습니다. 보증금 숫자만 맞추고 이 부분을 기록하지 않으면 다음 만기 때 서로 기억이 달라질 수 있습니다.

5%까지 올릴 수 있다는 말과 5%를 꼭 올려야 한다는 말은 다릅니다

5%는 자동 인상률이 아니라 법에서 보는 증액 상한입니다. 집주인과 세입자가 기존 금액을 유지하거나 더 낮은 폭으로 합의할 수도 있습니다. 반대로 주변 신규 전세가격이 크게 올랐다고 해서 갱신청구권을 사용한 계약에서 곧바로 시세만큼 올릴 수 있다는 뜻도 아닙니다.

실제 협의에서는 같은 단지 같은 면적의 최근 신규 계약과 갱신 계약을 나눠 보는 것이 도움이 됩니다. 신규 가격은 현재 시장 수준을, 갱신 가격은 기존 세입자가 어떤 수준에서 연장했는지를 보여주기 때문입니다.

숫자 예시로 다시 보면

기존 보증금 5억원인 계약에서 갱신청구권을 사용하고 5% 이내 증액을 협의한다고 가정하면 5%는 2천5백만원입니다. 보증금 5억2천5백만원까지가 단순 상한 계산입니다. 하지만 최근 1년 안에 이미 증액했는지, 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정했는지, 실제 계약 형태가 무엇인지는 추가로 확인해야 합니다.

계약서를 다시 쓸 때는 기존 계약과 연결되는 갱신임을 표시하고, 보증금 증액분의 지급일과 계좌도 명확히 남겨 두세요. 증액분을 보내기 전에는 등기부등본을 다시 확인해 계약 중간에 소유권이나 근저당이 바뀌지 않았는지도 보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 5% 올리자고 하면 무조건 따라야 하나요?

아닙니다. 5%는 자동 인상률이 아니라 증액 청구의 법적 상한으로 보는 숫자입니다. 당사자가 그보다 낮게 합의하거나 기존 금액을 유지할 수도 있습니다.

전세보증금을 올린 지 6개월 뒤에 또 올릴 수 있나요?

원칙적으로 차임·보증금을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 실제 적용은 계약과 증액 시점, 사실관계를 확인해야 합니다.

갱신할 때 등기부도 다시 봐야 하나요?

보증금이 늘어난다면 다시 확인하는 편이 좋습니다. 계약기간 중 소유권이나 담보권이 바뀌었을 수 있으므로 증액금을 보내기 전에 현재 등기 상태를 확인하세요.