집주인이 실거주한다며 계약갱신을 거절하면 그냥 나가야 하나요?
전세·월세 만기를 앞두고 계약갱신요구권을 쓰려는데 집주인이 “내가 들어와 살겠다”고 하면 임차인 입장에서는 진짜 실거주인지 확인하기 어렵습니다. 중요한 건 실거주가 법정 갱신거절 사유라는 점과, 나간 뒤 집주인이 다시 제3자에게 임대했을 때는 별도의 손해배상 기준과 확인 절차가 있다는 점을 나눠 보는 것입니다.
한 줄 답
집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 실거주를 이유로 내보낸 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임대인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
지금 할 일: “실거주”라는 말부터 기록으로 남기세요
- 내가 계약갱신요구권을 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 행사했는지 확인합니다.
- 문자·카톡·내용증명 등으로 갱신을 요구한 날짜와 도달 사실을 남깁니다.
- 집주인이 거절한다면 “본인 실거주인지, 부모·자녀 실거주인지” 등 거절 사유를 문자로 확인합니다.
- 기존 계약서, 보증금·월세, 갱신요구 메시지와 거절 답변을 한 폴더에 보관합니다.
- 실거주 거절로 이사했다면 원래 갱신됐을 2년 기간을 달력에 표시해 둡니다.
- 그 기간 중 새 임대차가 의심되면 확정일자부여기관의 임대차정보 제공 절차를 확인합니다.
근거 1: 임대인·부모·자녀의 실제 거주는 법정 갱신거절 사유입니다
2026년 9월 29일 현재 시행 중인 주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 하면서, 예외 사유를 정하고 있습니다. 그중 제1항 제8호는 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 둡니다.
따라서 “계약갱신청구권을 썼으니 어떤 경우에도 2년 더 살 수 있다”는 뜻은 아닙니다. 반대로 집주인이 “실거주”라는 단어만 말하면 모든 사실관계가 끝나는 것도 아닙니다. 실제 분쟁에서는 갱신요구와 거절의 시기, 거절 당시의 실거주 의사, 이후 주택 사용 상태가 함께 문제될 수 있습니다.
근거 2: 나간 뒤 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 기준이 있습니다
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신요구가 받아들여졌다면 계속되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임대인이 임차인의 손해를 배상하도록 정합니다.
당사자가 미리 손해배상액을 따로 합의하지 않았다면 같은 조 제6항은 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 정합니다.
| 기준 | 계산 방식 |
|---|---|
| ① 3개월분 | 갱신거절 당시 환산월차임 × 3개월 |
| ② 임대료 차액 | (새 임대차 환산월차임 − 기존 환산월차임) × 24개월 |
| ③ 실제 손해 | 실거주 갱신거절 때문에 임차인이 실제 입은 손해액 |
계산 예시: 환산월차임이 100만원에서 130만원으로 올랐다면
가정해 보겠습니다. 갱신거절 당시 환산월차임이 100만원이고, 집주인이 이후 제3자에게 환산월차임 130만원 조건으로 임대했다면 법정 계산항목 중 앞의 두 개는 이렇게 됩니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 3개월분 | 100만원 × 3개월 | 300만원 |
| 임대료 차액 2년분 | (130만원 − 100만원) × 24개월 | 720만원 |
이 가정에서는 두 계산값 중 720만원이 더 큽니다. 다만 실제 손해액이 720만원보다 크다면 제6항 제3호의 실제 손해액이 기준이 될 수 있습니다. 전세처럼 보증금이 있는 계약은 법에서 정한 방식으로 보증금을 월차임으로 환산해 비교하므로, 단순히 보증금 차이만 빼는 계산과는 다릅니다.
2026년 9월 대법원: “정당한 사유”는 아무 사정이나 되는 게 아닙니다
대법원은 2026년 9월 10일 선고 2026다203203 판결에서 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 사건의 “정당한 사유” 기준을 구체화했습니다. 대법원은 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정이 생겨 제3자 임대가 필요했고, 그 임대가 불가피했어야 한다고 봤으며, 이런 사정은 임대인이 증명해야 한다고 판단했습니다.
즉 “사정이 바뀌었다”는 말만으로 자동 면책되는 구조가 아니라, 거절 당시 예측 가능했는지와 제3자 임대가 정말 불가피했는지가 핵심입니다. 최근 판결이라 실거주 갱신거절 뒤 재임대 분쟁을 볼 때 특히 확인할 기준입니다.
이사한 뒤 새 임대차가 생겼는지 확인할 수 있나요?
가능한 확인 통로가 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조는 실거주 사유로 계약갱신이 거절된 임대차계약의 전 임차인을 임대차정보 제공을 요청할 수 있는 이해관계인에 포함합니다.
따라서 실거주를 이유로 나간 전 임차인은 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간에 존속하는 새 임대차가 있는지 확인하기 위해 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 실제 신청 때는 본인 신분과 종전 임대차·갱신거절 관계를 확인할 자료가 필요할 수 있으므로 방문 전 해당 기관의 구비서류를 확인하는 편이 좋습니다.
체크리스트: 이사 전·후에 남겨둘 자료
- 기존 임대차계약서와 만기일
- 계약갱신요구를 보낸 날짜와 상대방 도달 기록
- 실거주를 이유로 한 거절 문자·카톡·내용증명
- 실거주 주체가 집주인 본인인지 부모·자녀인지에 대한 답변
- 보증금·월세와 갱신 당시 계약조건
- 실제 퇴거일과 보증금 반환일
- 이사 후 확인한 임대차정보와 새 임대조건 자료
주의사항: “실거주 안 했음 = 무조건 같은 손해배상액”은 아닙니다
제3자 재임대와 공실은 구분해야 합니다
주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항의 법정 손해배상 구조는 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우를 직접 규정합니다. 집이 비어 있거나 매매된 경우까지 위 세 가지 계산식이 자동으로 그대로 적용된다고 단정하면 안 됩니다. 허위 실거주 여부와 다른 손해배상 책임은 개별 사실관계를 따져야 합니다.
또 임대인의 실제 거주 의사가 처음부터 허위였는지, 실제로 거주하다가 예상하지 못한 사정이 생긴 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 손해배상 청구를 준비한다면 새 임대차가 있다는 사실만 확인하는 데서 끝내지 말고 갱신요구·거절·퇴거·재임대의 시간순서를 함께 정리하세요.
공식 근거
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제6조의3 — 실거주 갱신거절 사유와 제3자 재임대 시 손해배상 기준
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 시행령 제5조 — 실거주 갱신거절 전 임차인의 임대차정보 열람 근거
- 대법원 · 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 주요판결 — 제3자 재임대의 정당한 사유 판단 기준
※ 적용 범위: 2026년 9월 29일 현재 시행 중인 주택임대차보호법과 시행령을 기준으로 한 일반적인 주택 임대차 설명입니다. 실제 손해배상 여부와 금액은 계약내용, 갱신요구·거절 시점, 실거주 의사, 이후 재임대 사유와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.