계약갱신청구권, 전세 만기 몇 달 전까지 써야 하나요?
전세 만기가 다가오는데 집주인에게 언제까지 “계속 살겠습니다”라고 말해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 특히 묵시적 갱신의 2개월 기준과 계약갱신청구권 행사기간을 섞어 생각하기 쉽습니다. 결론부터 보면 날짜를 늦게 잡지 말고, 만기 2개월 전보다 충분히 앞서 임대인에게 명확하게 통지하는 것이 안전합니다.
먼저 답
2026년 9월 24일 현재, 계약갱신청구권(법률상 계약갱신요구권)은 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하는 것이 원칙입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 제6조제1항 전단의 기간 안에 임차인이 계약갱신을 요구하면, 법에서 정한 거절사유가 없는 한 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 두고 있습니다.
지금 할 일: 계약서에서 만기일 하나부터 확인하세요
- 계약서의 임대차 종료일을 정확히 확인합니다.
- 종료일에서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
- 이미 계약갱신요구권을 사용한 적이 있는지 확인합니다.
- 행사기간 안이라면 “재계약 문의”가 아니라 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 분명히 전달합니다.
- 문자·카카오톡·내용증명 등으로 보냈다면 전송기록과 상대방 도달 여부를 보관합니다.
- 보증금·월세 인상 이야기가 나오면 갱신 시 5% 증액 기준을 별도로 확인합니다.
근거: 법은 ‘만기 6개월 전부터 2개월 전까지’를 기준으로 봅니다
국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지를 계약 갱신 관련 통지의 핵심 기간으로 두고 있습니다. 제6조의3은 임차인이 이 기간 안에 계약갱신을 요구하는 경우를 전제로 계약갱신요구권을 규정합니다.
법률상 명칭은 계약갱신요구권이지만, 실제 검색에서는 “계약갱신청구권”이라는 표현도 널리 쓰입니다. 둘을 다른 제도로 오해할 필요는 없습니다. 중요한 것은 언제 행사했는지, 이미 1회를 사용했는지, 임대인에게 법정 거절사유가 있는지입니다.
| 계약 만기일 | 갱신요구 가능기간 예시 | 실무상 권장 |
|---|---|---|
| 2027. 1. 15. | 2026. 7. 15.부터 2026. 11. 15.까지 | 마감일에 몰지 말고 여유 있게 통지 |
| 2027. 3. 1. | 2026. 9. 1.부터 2027. 1. 1.까지 | 연말·휴일 전 도달 여부 확인 |
예를 들어 계약 만기가 2027년 1월 15일이라면 2026년 7월 15일부터 2026년 11월 15일까지를 기본 행사기간으로 볼 수 있습니다. 마지막 날에 문자 한 통만 보내 놓고 끝내기보다 며칠 여유를 두고 임대인의 답변까지 받아두는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
문자는 가능하지만 “재계약 생각 있으세요?”만 보내면 애매할 수 있습니다
주택임대차보호법이 계약갱신요구권 행사에 특정 문서 양식만을 요구하는 것은 아닙니다. 다만 실제 분쟁에서는 임차인이 단순히 협의를 요청했는지, 법에 따른 계약갱신요구권을 행사했는지가 문제될 수 있습니다.
그래서 문자로 보낼 때는 주소, 계약 만기일, 계약갱신요구권 행사 의사를 분명히 적는 편이 좋습니다. 예를 들어 “○○아파트 ○동 ○호 임차인입니다. 2027년 1월 15일 만기 임대차계약에 대해 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 2년 갱신을 요청드립니다”처럼 핵심 사실을 남기면 확인이 쉽습니다.
Rent Check의 임대인·임차인 문자 작성 도구를 이용하면 갱신 요청, 이사 통지, 보증금 반환 요청 등 상황별 문구를 정리할 수 있습니다. 다만 자동 작성 문구도 계약서의 실제 만기일과 당사자 이름을 확인한 뒤 보내야 합니다.
‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’은 같은 것이 아닙니다
이 둘을 구분해야 합니다. 묵시적 갱신은 만기가 다가왔는데 임대인과 임차인 모두 법이 정한 시기까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않아 기존 조건으로 계약이 이어지는 구조입니다. 반면 계약갱신요구권은 임차인이 법에 따른 권리를 적극적으로 행사하는 것입니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 핵심 | 임차인이 갱신을 요구 | 정해진 시기까지 별도 통지가 없어 갱신 |
| 횟수 | 원칙적으로 1회 | 법정 1회 제한 구조가 아님 |
| 갱신기간 | 2년 | 2년으로 봄 |
| 갱신 후 임차인 해지 | 제6조의2 준용 | 언제든 통지 가능, 임대인 도달 후 3개월 뒤 효력 |
묵시적 갱신 상태에서 이사를 준비하는 경우에는 “만기 3개월 전에 말해야 한다”가 아니라 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 효력이 생기는 구조를 확인해야 합니다. 이 부분은 묵시적 갱신된 전세·월세 이사 3개월 기준에서 별도로 정리해 두었습니다.
계약갱신요구권은 1회, 갱신기간은 2년입니다
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정합니다. 따라서 “이번에 갱신하면 다음에도 무조건 한 번 더 법정 갱신을 요구할 수 있다”는 식으로 계산하면 안 됩니다.
또한 임대인이 실제 거주하려는 경우, 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 구체적인 거절사유는 제6조의3 각 호를 확인해야 하며, 실제 거주 여부나 연체 사실처럼 사실관계가 다투어지는 경우에는 개별 판단이 필요합니다.
체크리스트: 보내기 전에 이 7가지만 확인하세요
- 만기일: 계약서상 종료일을 정확히 확인했는지
- 행사기간: 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 안에 들어오는지
- 사용횟수: 과거에 계약갱신요구권을 이미 1회 행사했는지
- 문구: 단순 재계약 문의가 아니라 갱신요구권 행사 의사가 드러나는지
- 도달기록: 문자·카톡·내용증명 등 전달 사실을 확인할 수 있는지
- 임대료: 갱신하면서 보증금·월세를 올린다면 5% 관련 기준을 따로 확인했는지
- 거절사유: 임대인이 실거주 등 법정 거절사유를 제시했는지
주의사항: 2개월 전을 넘겼다고 모든 재계약이 불가능한 것은 아닙니다
법정 권리 행사와 당사자 합의는 구분해야 합니다
만기 2개월 전을 지나 법정 계약갱신요구권 행사기간을 놓쳤더라도 임대인과 임차인이 합의해 새 계약을 체결하거나 계약조건을 정해 계속 거주하는 것 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 그 경우에는 “법정 계약갱신요구권을 행사했다”는 문제와 “서로 합의해 재계약했다”는 문제를 섞지 않아야 합니다.
또 만기일이 임박했는데 임대인 답변이 없거나 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 등 분쟁 가능성이 있다면 문자 한 번에 의존하지 말고 계약서, 통지기록, 등기사항, 실제 대화 내용을 함께 보관하세요. 구체적인 손해배상이나 소송 가능성은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
확인 기준: 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3 · 2026년 9월 24일 현재 시행 법령
※ 일반적인 주택 임대차 기준을 정리한 정보입니다. 계약갱신요구권 행사 여부, 실거주 거절사유, 연체·전대·철거 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 계약서와 최신 법령을 기준으로 별도 확인하세요.