전입신고 후 집주인이 대출받으면 내 전세보증금보다 먼저인가요?

전세로 입주한 뒤 등기부를 다시 봤더니 집주인이 새로 대출을 받아 근저당이 생긴 경우가 있습니다. 이때는 대출금액보다 내 입주·전입신고·확정일자와 근저당 접수일의 순서를 먼저 봐야 합니다.

지금 할 일: 날짜 4개를 한 줄에 적으세요

주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의2는 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 인정합니다.

예시 1: 내 권리보다 뒤에 근저당이 생긴 경우

이 순서라면 임차인의 대항요건과 확정일자가 먼저 갖춰진 뒤 근저당이 생긴 것이므로, 제3조의2의 우선변제권 판단에서 후순위 근저당권자보다 앞설 수 있습니다. 다만 실제 경매 배당은 기존 선순위 권리와 조세채권 등 다른 권리도 함께 보므로 전액 회수를 자동 보장하는 것은 아닙니다.

예시 2: 전입신고한 바로 그날 근저당이 들어온 경우

“전입신고를 먼저 했으니 내가 무조건 선순위”라고 단정하면 안 됩니다. 법은 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하기 때문입니다. 잔금일에 등기부를 확인했더라도 그날 추가 등기가 접수될 가능성까지 확인해야 합니다.

입주·전입신고 당일 새 근저당이 확인됐다면 등기부의 접수 내용과 선후관계를 다시 확인하고, 금액이 크거나 순위가 애매하면 단순 계산만으로 결론내리지 않는 편이 안전합니다.

예시 3: 근저당이 이미 먼저 있던 경우

전입신고와 확정일자를 나중에 받았다고 기존 선순위 근저당이 사라지지는 않습니다. 이때는 주택가격과 선순위 채권, 내 보증금을 함께 봐야 합니다. 전세 계약할 때 근저당을 보는 순서와 전세가율 계산기를 같이 확인하세요.

확정일자만 먼저 받아도 되는 것은 아닙니다

계약일에 확정일자를 미리 받을 수 있지만 우선변제권은 확정일자 하나만으로 완성되지 않습니다. 법은 대항요건과 확정일자를 함께 요구합니다. 실제 입주와 전입신고가 빠지면 보호요건을 갖췄다고 볼 수 없습니다.

전입신고와 확정일자, 둘 다 왜 필요한가요?에서 두 제도의 역할을 나눠 설명합니다.

보증금 받을 때까지 전출도 조심하세요

대법원은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건이 대항력 취득 때뿐 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 한다고 보고 있습니다. 보증금을 받기 전에 먼저 이사하거나 전출해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고 실제 등기 완료 여부까지 확인해야 합니다.

임차권등기명령 신청만 하고 이사해도 되나요?에서 이사 전 확인 순서를 볼 수 있습니다.

체크리스트

주의사항

※ 2026년 10월 3일 현재 시행 중인 주택임대차보호법과 공식 자료를 바탕으로 일반적인 확인 순서를 설명합니다. 실제 배당순위와 회수 가능액은 개별 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.