전세·월세 중도해지하면 중개수수료는 세입자가 내야 하나요?
계약기간이 남았는데 이사해야 하거나 묵시적 갱신 뒤 새집을 구하게 되면 “새 세입자를 구하는 복비는 기존 세입자가 내야 한다”는 말을 자주 듣습니다. 하지만 중도퇴실이라는 사실 하나만으로 누가 얼마를 부담하는지 정해지는 것은 아닙니다.
중도해지한다는 이유만으로 기존 임차인이 새 임차인 계약의 중개수수료를 법에서 자동 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 아직 약정기간 중인지, 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권으로 갱신된 상태인지, 누가 중개를 의뢰했는지, 임대인과 비용 부담을 따로 합의했는지를 나눠 봐야 합니다.
지금 할 일: 계약 상태부터 구분하세요
| 현재 상태 | 먼저 확인할 것 | 비용 판단 |
|---|---|---|
| 약정기간이 남은 계약 | 계약서 특약과 임대인의 조기 종료 동의 | 새 임차인 확보·보증금 반환일·비용 부담을 별도 합의 |
| 묵시적 갱신 | 임대인이 해지 통지를 받은 날짜 | 법정 종료시점과 중개비용을 분리해서 확인 |
| 계약갱신요구권으로 갱신 | 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 | 해지에는 제6조의2가 준용되지만 중개보수 부담은 별도 확인 |
2026년 10월 2일 현재 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차도 제6조의3 제4항에 따라 이 규정을 준용합니다.
반대로 처음 정한 계약기간이 그대로 남아 있는 일반적인 약정기간 중 퇴실은 이 3개월 규정을 그대로 적용한다고 생각하면 안 됩니다. 임대인이 조기 종료에 동의했는지, 새 임차인 입주일에 맞춰 보증금을 돌려주기로 했는지, 비용을 누가 부담하기로 했는지가 핵심입니다.
중개보수는 ‘중개의뢰인’과 ‘중도해지 합의’를 따로 보세요
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받는 구조를 두고 있습니다. 서울시 안내도 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱한 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다고 설명합니다.
따라서 임대인이 새 임차인을 구하려고 중개사무소에 신규 임대차 중개를 의뢰했다면, “기존 임차인이 일찍 나간다”는 사실과 “새 계약의 중개의뢰인이 누구인가”는 같은 문제가 아닙니다. 기존 임차인이 중개사무소에 무엇을 의뢰했는지, 직접 보수 약정을 했는지를 먼저 봐야 합니다.
다만 임대인과 기존 임차인이 조기 종료에 합의하면서 새 임차인 계약에 실제로 든 중개보수 중 일정액을 기존 임차인이 부담하기로 따로 약속했다면 그 합의 내용은 별도로 확인해야 합니다.
전세 2억원 예시: 서울 상한은 60만원, 하지만 자동 부담액은 아닙니다
서울특별시 주택 임대차 중개보수에서 거래금액이 1억원 이상 6억원 미만이면 상한요율은 0.3%입니다.
| 항목 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 거래금액 | 2억원 | 200,000,000원 |
| 서울 임대차 상한요율 | 0.3% | 0.003 |
| 한쪽 기준 상한액 | 200,000,000 × 0.003 | 600,000원 |
60만원은 중개보수 상한을 계산한 값이지 기존 임차인이 무조건 60만원을 내야 한다는 뜻이 아닙니다. 실제 보수는 상한 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하고 부가가치세는 별도일 수 있습니다.
보증금과 월세가 함께 있는 계약은 원칙적으로 보증금 + 월차임 × 100을 적용하고, 합계가 5천만원 미만이면 보증금 + 월차임 × 70으로 계산합니다. Rent Check 중개보수 계산기에서 서울 기준 상한을 직접 확인할 수 있습니다.
묵시적 갱신이면 ‘3개월’과 ‘복비’를 분리하세요
묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생합니다. “3개월 전에 말하지 않았으니 복비를 내라”와 “법정 해지 효력이 언제 생기느냐”는 같은 질문이 아닙니다.
법정 종료일보다 먼저 새 임차인이 들어오면서 임대인과 더 빠른 종료에 합의할 수는 있습니다. 그 경우에는 새 임차인 입주일, 보증금 반환일, 남은 월세 정산, 중개보수 부담을 함께 기록해 두는 편이 좋습니다. 묵시적 갱신 후 3개월 기준도 함께 확인하세요.
약정기간 중 나가야 한다면 이렇게 확인하세요
- 계약서에서 기존 계약 종료일과 중도해지 특약을 확인합니다.
- 임대인에게 중도퇴실 희망일을 알리고 조기 종료 동의를 기록으로 받습니다.
- 새 임차인이 구해지면 종료하기로 했다면 실제 종료일과 보증금 반환일을 정합니다.
- 중개보수 부담을 요구받으면 누가 중개사에게 얼마를 실제 지급하는지 확인합니다.
- 비용 일부를 부담하기로 했다면 정액인지 실제 지급액 한도인지, 부가가치세 포함인지 적어 둡니다.
- 보증금에서 공제한다면 공제 금액과 근거, 나머지 보증금 반환일을 함께 정합니다.
합의는 “복비는 세입자 부담”처럼 짧게 두기보다 종료일·보증금 반환일·실제 중개보수 부담 한도를 함께 적는 편이 분쟁을 줄입니다.
중개보수와 남은 월세·손해배상은 다른 항목입니다
임대인이 요구하는 금액이 신규 임대차 중개보수인지, 공실기간 월세인지, 계약 불이행에 따른 손해인지, 원상복구비인지 항목을 나눠 확인하세요. 서로 근거와 계산 방식이 다릅니다. 보증금 반환 순서는 전세 만기 전 이사와 보증금 반환 순서에서 확인할 수 있습니다.
체크리스트
- 약정기간 중인지, 묵시적 갱신인지, 갱신요구권 갱신인지 확인했다.
- 임대인이 해지 통지를 받은 날짜를 남겼다.
- 새 임차인 계약의 중개의뢰인이 누구인지 확인했다.
- 기존 계약서에 중도해지 중개보수 특약이 있는지 확인했다.
- 별도 합의한 비용이 있다면 금액·상한·지급시기를 기록했다.
- 서울 주택이라면 거래금액에 맞는 중개보수 상한을 확인했다.
- 보증금 반환일과 집 인도일, 새 임차인 입주일을 따로 적었다.
주의사항
약정기간 중 조기 종료를 원하는 경우 임대인이 합의 조건으로 신규 임차인 확보나 비용 부담을 요구할 수 있고, 당사자가 그 조건에 합의할 수도 있습니다. 그러나 이를 모든 중도퇴실에서 법이 기존 임차인에게 새 계약 중개보수를 자동 부과하는 것처럼 설명하면 정확하지 않습니다.
서울 소재 주택에서 계약 종료나 비용 부담으로 다투는 경우 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회는 임대차 종료와 공인중개사 보수 등 비용부담 분쟁도 조정 대상으로 안내하고 있습니다.
공식 기준
※ 2026년 10월 2일 현재 시행 중인 법령과 서울특별시 중개보수 기준을 바탕으로 일반적인 확인 순서를 설명합니다. 실제 부담 여부는 계약서 특약, 해지 합의 내용, 중개의뢰 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.