계약금 보냈는데 집주인이 계약 취소하면 어떻게 되나요?

계약금 두 배라는 말은 어디서 나오나요?

민법 제565조는 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전 등을 계약금이나 보증금 명목으로 교부한 경우, 다른 약정이 없으면 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 흔히 말하는 '매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환'이라는 구조입니다.

전세나 월세 계약에서도 실제 계약금의 성격과 약정에 따라 비슷한 문제가 생길 수 있지만, 계약 종류와 문구를 먼저 확인해야 합니다. 특히 계약금이 손해배상액 예정까지 겸하는지, 단순 해약금인지도 별도 약정에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서를 아직 안 썼는데 돈만 보냈다면요?

종이에 계약서를 쓰지 않았다고 해서 언제나 계약이 없었던 것이 되는 것은 아닙니다. 목적물, 보증금·매매대금, 계약금, 잔금일처럼 중요한 조건에 당사자가 합의했고 돈까지 오갔다면 실제로 계약이 성립했는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 반대로 '가계약금'이라는 이름으로 소액만 보냈고 중요한 조건이 아직 정해지지 않았다면 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 송금내역만 보지 말고 중개사와 주고받은 문자, 매물 주소, 금액, 잔금일, 계약금의 성격, 취소 시 처리에 관한 대화까지 보관하세요. '가계약금은 환불 불가' 같은 문구 하나만으로 모든 경우의 결론이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.

이미 이행에 착수했다면 단순 배액해제가 제한될 수 있습니다

해약금에 의한 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지라는 제한이 중요합니다. 어느 행동이 '이행에 착수'한 것인지에는 개별 사실관계가 들어갑니다. 잔금 일부 지급, 소유권이전 준비, 인도 등 계약의 핵심 의무를 실제로 실행하기 시작했는지가 문제될 수 있습니다.

그래서 집주인이 '계약금 두 배 줄 테니 끝내자'고 했다고 바로 돈부터 받기 전에 현재 계약 단계가 어디까지 진행됐는지 확인할 필요가 있습니다. 이미 큰 비용을 들였거나 이행이 상당히 진행됐다면 배액상환만으로 자유롭게 해제할 수 있는 상황인지 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

집주인이 취소한다고 연락하면 지금 할 일

첫째, 취소 의사를 문자나 메신저 등 기록으로 남기세요. 둘째, 기존 계약서와 특약, 송금내역을 모으세요. 셋째, 중개사가 있다면 계약 진행 경위와 당사자 합의 내용을 정리해 달라고 요청하세요. 넷째, 계약금을 돌려받는 조건으로 별도의 합의서를 쓰게 된다면 그 돈을 받는 것이 기존 계약을 완전히 종료한다는 의미인지 확인하세요.

보증금이나 매매대금 규모가 크고 실제 손해가 생겼다면 단순 인터넷 답변만으로 결정하지 말고 대한법률구조공단이나 변호사 등에게 계약서 원문을 보여 주는 편이 안전합니다. 계약금 분쟁은 한 문장보다 전체 합의 과정이 중요합니다.

숫자로 보면 왜 '두 배'와 '손해배상'을 구분해야 하나요?

계약금 2천만원을 받은 집주인이 해약금 규정에 따라 배액을 상환한다면 총 4천만원을 돌려주는 형태가 됩니다. 세입자나 매수인이 이미 낸 2천만원의 반환에 추가 2천만원이 붙는 구조입니다. 그러나 이것을 언제나 실제 손해액 전체에 대한 배상이라고 생각하면 안 됩니다.

이사비, 대출비용, 다른 집 가격 상승 등 추가 손해가 있다고 해서 자동으로 모두 더 받을 수 있는 것도 아니고, 반대로 위약금이나 손해배상액을 별도로 정한 특약이 있으면 검토할 내용이 늘어납니다. 그래서 '배액상환'과 '손해배상'을 같은 말로 쓰지 않는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 계약금 두 배만 주면 언제든 계약을 깰 수 있나요?

아닙니다. 해약금에 의한 해제는 원칙적으로 상대방이 이행에 착수하기 전까지라는 제한이 있습니다. 특약과 실제 진행 단계도 함께 봐야 합니다.

가계약금만 보냈으면 계약이 아닌가요?

이름만으로 결정되지 않습니다. 주요 계약조건에 실제 합의가 있었는지, 돈을 어떤 성격으로 주고받았는지 등 전체 경위를 확인해야 합니다.

배액상환과 위약금은 같은 건가요?

항상 같지 않습니다. 계약금의 해약금 기능과 별도로 손해배상액 예정이나 위약금 약정이 있는지 계약서를 확인해야 합니다.