월세·전세 계약 중 집주인이 바뀌면 계약서 다시 써야 하나요?

기존 계약은 없어지는 건가요?

주택이 매매됐다고 기존 임대차가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인을 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다. 임차인이 실제 거주와 주민등록 등 필요한 대항요건을 갖춘 상태라면 새 소유자와의 관계에서도 기존 임대차가 이어지는 것이 기본 구조입니다.

그래서 새 집주인이 '소유자가 바뀌었으니 보증금과 월세 조건을 처음부터 다시 정하자'고 말한다고 기존 계약 조건이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 현재 계약기간, 보증금, 월세, 특약을 기존 계약서에서 먼저 확인하세요.

보증금은 나중에 누구에게 받아야 하나요?

임대인의 지위를 승계한 새 소유자는 일반적으로 기존 임대차관계에서 임대인이 부담하던 의무도 이어받는 구조이므로, 계약이 정상적으로 종료될 때 보증금 반환 문제도 새 소유자와 연결됩니다. 다만 소유권 이전 시점과 임차인의 대항력 유무, 경매 같은 특수한 상황에서는 결론이 달라질 수 있습니다.

집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 등기부등본의 갑구에서 실제 소유권이전등기가 완료됐는지 확인하세요. 매매계약을 했다는 말만 있고 등기상 소유자는 아직 기존 집주인일 수 있습니다.

새 계좌로 월세 보내라는 문자가 오면 바로 보내도 되나요?

계좌 변경 연락만 받고 바로 송금하지 않는 편이 좋습니다. 먼저 등기부상 새 소유자가 맞는지 보고, 새 집주인 본인 명의 계좌인지 확인하세요. 가족이나 관리인 등 제3자 계좌를 안내한다면 그 사람이 임대료를 받을 권한이 있는지 새 소유자에게 직접 확인하고 기록을 남기는 것이 안전합니다.

최근에는 임대인 사칭이나 계좌 변경을 이용한 피해 가능성도 생각해야 합니다. 기존 집주인과 새 집주인의 연락이 서로 맞는지, 중개사가 있다면 소유권 이전 사실을 확인했는지 교차 확인하세요. 보증금처럼 큰돈을 추가로 보내라는 요구가 있다면 등기와 계약 근거를 더 엄격하게 봐야 합니다.

계약서를 새로 쓰면 오히려 주의할 점도 있습니다

새 집주인과 확인서를 쓰는 것 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 소유자 변경 사실과 기존 임대차 승계, 앞으로의 송금계좌를 정리한 문서는 도움이 될 수 있습니다. 다만 기존 계약을 없애고 완전히 새로운 계약을 체결하는 것처럼 작성하면 계약기간이나 갱신청구권 행사 이력, 보증금 지급 경위가 헷갈릴 수 있습니다.

새 문서를 작성한다면 '기존 임대차계약을 승계한다'는 취지를 명확히 하고 기존 계약서를 함께 보관하세요. 보증금을 새 집주인에게 다시 송금하라는 요구처럼 이상한 절차가 있다면 그대로 따르지 말고 이유를 확인해야 합니다.

소유자가 바뀐 날에 다시 확인할 것

첫째, 등기부 갑구에서 새 소유자와 이전일자를 봅니다. 둘째, 을구에서 소유권 이전 전후로 근저당 등 담보권이 새로 설정됐는지 확인합니다. 셋째, 월세를 내는 계약이라면 다음 납부일부터 쓸 계좌를 확인합니다. 넷째, 계약 만기와 보증금 반환 연락을 누구와 할지 연락처를 저장합니다.

특히 전세라면 집주인 변경을 단순 연락처 변경으로만 보지 말고 집의 담보 상태가 함께 바뀌지 않았는지 확인하는 편이 좋습니다. 새 소유자가 대출을 크게 일으키며 매수한 경우 등기 순위와 보증금 안전성을 다시 점검할 이유가 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 기존 계약서를 버리고 새로 써야 하나요?

아닙니다. 일반적으로 기존 임대차관계가 승계되는 구조이므로 기존 계약서를 계속 보관하는 것이 중요합니다. 필요한 경우 승계 사실을 확인하는 문서를 추가로 작성할 수 있습니다.

새 집주인이 월세 계좌를 바꿔 달라고 하면요?

최신 등기부로 실제 소유권 이전을 확인하고 계좌명의와 새 소유자의 안내를 확인한 뒤 송금하세요. 제3자 계좌라면 수령 권한을 별도로 확인하세요.

집주인 변경 후 등기부 을구도 봐야 하나요?

보는 편이 좋습니다. 소유권 이전과 함께 새 근저당이 설정됐는지 등 담보 상태가 변했을 수 있어 전세보증금 안전성을 다시 확인할 수 있습니다.